Pant i bolig som egenkapital: Hva betyr det – og hvordan fungerer det?

Skal du kjøpe bolig, må du som hovedregel stille med minst 10 % av kjøpesummen i egenkapital.

Mange tror dette må være penger spart på konto, men det finnes flere måter å oppfylle kravet på – blant annet ved å bruke pant i bolig som egenkapital.

1. Når noen stiller som kausjonist

Dersom du ikke har nok oppsparte midler selv, kan for eksempel foreldre eller andre nære stille som kausjonist.

Det betyr at banken tar sikkerhet i deres bolig for å dekke det du mangler i egenkapital. Dette er en vanlig løsning for førstegangskjøpere eller unge som kommer inn på boligmarkedet.

Eksempel: Du ønsker å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner. Du trenger da 300 000 kroner i egenkapital.

Hvis du har 100 000 selv, kan foreldrene dine stille med pant i sin bolig for de resterende 200 000.

Banken får da nødvendig sikkerhet, og du får innvilget boliglån.

2. Når du selv eier bolig fra før

Har du allerede en bolig med lite gjeld, kan du bruke pant i din egen bolig som egenkapital for et nytt lån – for eksempel til å kjøpe en sekundærbolig, investere i eiendom eller andre prosjekter.

Eksempel: Du eier en bolig som er verdt 4 millioner, og har kun 1 million i gjeld. Det betyr at du har 3 millioner i egenkapital bundet i boligen.

Dersom du ønsker å kjøpe en ny bolig eller gjøre en investering, kan du stille deler av verdien i din nåværende bolig som sikkerhet for det nye lånet.

Viktig å vite: I begge tilfeller stilles det pant i bolig som sikkerhet – og det innebærer alltid en viss økonomisk risiko.

Kausjonister bør være klar over at de kan bli ansvarlige dersom låntakeren ikke betaler. Og bruker du din egen bolig som sikkerhet, kan du risikere tvangssalg hvis lånet ikke betjenes.

Hva betyr det å stille med pant i bolig som egenkapital?

Når du bruker pant i bolig som egenkapital, betyr det at banken tar sikkerhet i en bolig – enten din egen eller noen andres – som en del av lånegrunnlaget.

Dette er et alternativ til å ha hele egenkapitalen i kontanter. Banken får da en garanti for lånet, og har rett til å selge boligen dersom lånet ikke betales tilbake.

Pant i bolig som sikkerhet gir som regel lavere rente og bedre vilkår enn lån uten sikkerhet, fordi risikoen for banken er lavere.

Eksempel: Slik fungerer det i praksis

La oss si at du eier en bolig verdt 4 millioner kroner, og har 2 millioner i lån. Det betyr at du har 2 millioner i egenkapital bundet i boligen.

Banker tillater vanligvis en total belåning på opptil 90 % av boligens verdi – altså inntil 3,6 millioner i dette tilfellet.

Du har allerede lån på 2 millioner, så du kan potensielt låne ytterligere 1,6 millioner kroner, enten for å kjøpe en ny bolig, investere i eiendom eller refinansiere annen gjeld.

Denne muligheten oppstår fordi du kan bruke pant i bolig som egenkapital i det nye lånet.

Hvordan påvirker dette låneevnen din?

Når du bruker pant i bolig som egenkapital, øker du lånekapasiteten din. Har boligen steget i verdi siden du kjøpte den, eller har du betalt ned en stor del av boliglånet, har du mer sikkerhet tilgjengelig – noe som gir deg bedre forutsetninger for å få nytt lån.

Banken vil som regel foreta en taksering av boligen for å vurdere verdien. Samtidig må du forholde deg til reglene som gjelder – blant annet at du ikke kan låne mer enn fem ganger brutto årsinntekt, og at du må stille med minst 10 % i egenkapital ved boligkjøp.

Fordeler med å bruke pant i bolig som egenkapital

• Du trenger ikke ha hele egenkapitalen i oppsparte midler
  Pant i bolig gir deg mulighet til å oppfylle egenkapitalkravet selv om du ikke har nok penger på konto.

• Bedre lånevilkår
  Siden banken får sikkerhet i bolig, får du ofte lavere rente og bedre betingelser enn ved usikret lån.

• Større fleksibilitet
  Du kan bruke verdien i egen bolig til å investere, kjøpe ny eiendom, eller refinansiere dyr gjeld.

Pant i bolig som egenkapital ved refinansiering

Hvis du har høy egenkapital i boligen din, kan du også bruke dette til å refinansiere eksisterende gjeld.

Mange velger å samle dyre lån og kreditter i ett nytt boliglån med sikkerhet i bolig.

Det gir lavere rente, lavere månedlige utgifter og bedre oversikt over økonomien.

Fordeler ved å bruke pant i bolig som egenkapital

Det finnes flere fordeler ved å bruke pant i bolig som egenkapital. En av de største er at lån med sikkerhet i bolig som regel gir lavere rente enn usikrede lån.

Når banken får pant i bolig, reduseres risikoen deres – og det betyr bedre lånebetingelser for deg.

I tillegg kan pant i bolig gi deg mulighet til å låne mer. Det kan være avgjørende hvis du ønsker å kjøpe en dyrere bolig, investere i eiendom, eller trenger ekstra kapital.

Siden banken har sikkerhet i boligen, vil de ofte være mer villige til å tilby høyere lånebeløp enn ved lån uten pant.

En annen fordel er lengre nedbetalingstid. Boliglån med pant gir vanligvis rom for inntil 25–30 års nedbetaling, noe som kan gjøre de månedlige kostnadene lavere og mer håndterbare.

Dette gir deg større økonomisk fleksibilitet – særlig i et marked hvor boligprisene stadig stiger.

Ulemper og risiko ved pant i bolig

Selv om pant i bolig som egenkapital kan gi store fordeler, er det også viktig å være klar over risikoen.

En høyere belåningsgrad kan gjøre økonomien mer sårbar, spesielt hvis boligverdien faller. I verste fall kan du ende opp med negativ egenkapital – altså at du skylder mer enn boligen er verdt.

En annen risiko er knyttet til renteøkninger. Har du lånt mye med pant i bolig, vil en høyere rente gi økte månedlige utgifter.

Dette kan bli utfordrende, særlig for husholdninger med stram økonomi.

Hvis lånet ikke betjenes som avtalt, kan banken i siste instans kreve tvangssalg av boligen. Det er en alvorlig konsekvens som både kan gå utover økonomien og tryggheten din.

Derfor er det viktig å ha god oversikt over inntekter, utgifter og tilbakebetalingsevne før du belåner boligverdier.

I tillegg bør du være oppmerksom på eventuelle kostnader som kan påløpe – som tinglysning, takst og gebyrer – når du bruker bolig som sikkerhet.

Hvem kan stille med pant i bolig som egenkapital?

For å kunne bruke pant i bolig som egenkapital, må det stilles en bolig som sikkerhet – enten av deg selv eller noen du stoler på.

Mange foreldre velger å hjelpe barna sine ved å stille med pant i sin egen bolig, også kalt realkausjon. Dette gjør det mulig for unge å kjøpe bolig selv om de ikke har spart opp tilstrekkelig egenkapital.

Det er viktig å være klar over at kausjonisten påtar seg en økonomisk risiko. Dersom lånet ikke betales, kan banken kreve inn pengene fra kausjonisten.

En god dialog og klare avtaler på forhånd er derfor viktig.

Uansett om du stiller med egen eller andres bolig som pant, må banken vurdere inntekten din og den totale gjeldsbelastningen.

Du kan som hovedregel ikke ha mer enn fem ganger brutto årsinntekt i samlet gjeld – uavhengig av hvor mye sikkerhet du har.

Krav til bolig for å kunne stille som pant

For at en bolig skal kunne brukes som pant i bolig som egenkapital, må det være ledig sikkerhet – det vil si at boligens verdi må være høyere enn det som gjenstår av lån.

Har du for eksempel en bolig verdt 3 millioner og kun 1 million i gjeld, har du 2 millioner i tilgjengelig sikkerhet som kan brukes i et nytt lån.

Banken vil vanligvis kreve en verdivurdering av eiendommen, enten gjennom takstmann eller eiendomsmegler, for å fastslå aktuell markedsverdi.

Dersom boligen allerede er høyt belånt, kan muligheten til å bruke den som sikkerhet være begrenset. Da vil banken se på om du har tilstrekkelig inntekt til å bære mer gjeld.

Kausjonistens rolle ved pant i bolig

En kausjonist kan stille med pant i egen bolig for å hjelpe en annen person – vanligvis et familiemedlem – med å oppfylle egenkapitalkravet.

Dette er en vanlig løsning for foreldre som vil hjelpe barna inn på boligmarkedet.

Ved å stille med pant i bolig som egenkapital, reduserer kausjonisten bankens risiko, noe som øker sjansen for at lånet blir innvilget.

Mange banker krever samtidig at låntakeren på sikt bygger opp nok egenkapital til at kausjonisten kan fjernes fra lånet.

Det er viktig at både låntaker og kausjonist har en god, skriftlig avtale på plass – og en felles forståelse av hvordan og når kausjonisten kan tre ut av forpliktelsene.

Medlåntaker – et alternativ til kausjonist

En annen mulighet er å ha en medlåntaker – en person som deler ansvaret for lånet med hovedlåntakeren.

Dette kan være ektefelle, samboer eller foreldre. En medlåntaker vurderes likt av banken og er juridisk ansvarlig for lånet.

Hvis medlåntakeren også kan stille med pant i egen bolig, kan det gi både høyere lånekapasitet og bedre vilkår.

Banken ser to inntekter og mer sikkerhet – noe som kan være avgjørende i en krevende boligmarkedssituasjon.

Hvordan bruke pant i bolig som egenkapital på en smart måte

Hvis du vurderer å refinansiere eller ta opp et nytt lån med pant i bolig som egenkapital, er det viktig å først få oversikt over hvor mye boligen din er verdt og hvor stor del av denne verdien som er tilgjengelig som sikkerhet. En fersk verdivurdering fra megler eller takstmann gir deg et realistisk bilde av boligens markedsverdi.

Har boligen steget i verdi, eller du har nedbetalt mye på lånet, kan du ha betydelig ledig egenkapital.

Neste steg er å sjekke hvilke lånebetingelser som er tilgjengelige.

Det lønner seg ofte å hente inn tilbud fra flere banker for å få best mulig rente og vilkår. Har du for eksempel dyre forbrukslån eller kredittkortgjeld, kan det være smart å refinansiere denne gjelden med sikkerhet i bolig. Det gir lavere rente, lavere månedlige utgifter og bedre økonomisk kontroll – noe som gjør det enklere å betale ned gjelden raskere.

Alternativer til pant i bolig som egenkapital

Ikke alle ønsker å bruke bolig som sikkerhet for nye lån. For dem finnes det heldigvis andre muligheter.

Sparing over tid er den mest tradisjonelle måten å bygge egenkapital på, men det tar tid og krever disiplin.

Noen får hjelp fra foreldre som gir forskudd på arv eller bidrar med en pengegave til boligkjøpet. Dette kan gjøre det mulig å komme inn på boligmarkedet uten å belåne en eksisterende eiendom.

Et annet alternativ er privatlån fra familie eller venner, men slike avtaler bør alltid formaliseres skriftlig.

Uklare avtaler kan skape misforståelser og konflikter, særlig hvis tilbakebetaling ikke går som planlagt. Uansett hvilken løsning man velger, er det viktig å vurdere den langsiktige økonomiske bærekraften.

Slik fungerer søknadsprosessen for lån med pant i bolig

Når du søker om lån med pant i bolig som egenkapital, vurderer banken både din inntekt, gjeld og betalingsevne.

Det er vanlig at samlet gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt, og du må dokumentere stabil inntekt.

Før du søker, er det smart å samle nødvendige papirer, som lønnsslipper, skattemeldinger og eventuell takst på boligen.

En godt forberedt søknad øker sjansen for å få gode lånevilkår.

Du kan søke direkte hos banken eller via en låneformidler som Axo Finans, som henter inn tilbud fra flere banker samtidig.

Dette gjør det enklere å sammenligne vilkår og velge det som passer best for din situasjon.

Øk boligens verdi og styrk egenkapitalen din

Dersom du ønsker å øke hvor mye du kan låne med pant i bolig, kan det være smart å øke verdien på eiendommen.

Mindre oppgraderinger som bedre isolasjon, utskifting av vinduer eller generell oppussing kan bidra til å løfte markedsverdien.

En høyere boligverdi gir mer tilgjengelig sikkerhet, som igjen kan brukes som egenkapital i et nytt lån. Dette kan være nyttig både ved kjøp av ny bolig, refinansiering eller investering.

Pant i bolig for kjøp av sekundærbolig eller fritidseiendom

Har du opparbeidet høy egenkapital i boligen din, kan du bruke denne som sikkerhet ved kjøp av sekundærbolig eller fritidseiendom.

Dette gir deg mulighet til å investere i ny eiendom uten å ha hele egenkapitalen i kontanter.

Ved kjøp av sekundærbolig i Oslo krever myndighetene minimum 40 % egenkapital.

Utenfor Oslo gjelder normalt et krav om minst 15 %, men mange banker stiller høyere krav – ofte mellom 20 og 25 %, avhengig av risiko og låntakers økonomi.

Ved kjøp av fritidsbolig varierer egenkapitalkravet, men ligger vanligvis mellom 15 og 25 %, avhengig av beliggenhet og bankens vurdering.

Dersom boligen din har økt i verdi, kan du bruke denne verdien som pant i bolig som egenkapital for å finansiere kjøpet.

Vær imidlertid klar over at bankene ofte er mer restriktive med belåning ved kjøp av sekundærbolig, spesielt i pressområder.

Få hjelp med refinansiering gjennom Axo Finans

Dersom du har gjeld med høy rente, eller ønsker å samle flere lån i ett, kan pant i bolig som egenkapital være løsningen.

Axo Finans hjelper deg med å refinansiere ved å bruke boligen som sikkerhet. Gjennom én enkel søknad får du lånetilbud fra flere banker og kan velge det som passer best for deg.

Du får hjelp fra en rådgiver som følger deg gjennom hele prosessen – fra innhenting av dokumentasjon til sammenligning av tilbud.

Tjenesten er både gratis og uforpliktende.