Belåningsgrad
Belåningsgrad er et begrep du ofte møter når du skal kjøpe bolig eller ta opp lån.
Den viser hvor stor del av boligens verdi som er lånefinansiert, og påvirker både renten du får og hvilke lånemuligheter som er tilgjengelige.
Jo lavere belåningsgrad, desto bedre betingelser kan du få. Men hvor stor belåningsgrad bør du ha, og hvordan kan du redusere den?
Her får du svar på det viktigste du trenger å vite.
Hva er belåningsgrad?
Belåningsgraden forteller hvor mye av boligen som er finansiert av et lån. Den beregnes ved å dele lånebeløpet på boligens verdi.
For eksempel, hvis du har et lån på 2 millioner kroner og boligen din er verdt 3 millioner kroner, er belåningsgraden 67 %.
Belåningsgraden endres over tid når du betaler ned på boliglånet, låner mer på boligen din eller hvis boligen din øker eller synker i verdi.
Dette betyr at belåningsgraden kan bli lavere hvis du betaler ned på lånet eller hvis boligens markedsverdi stiger. Omvendt kan den øke hvis du tar opp mer lån eller hvis verdien på boligen faller.
Belåningsgraden er grunnlaget for hvilken rente du får på lånet. Lav belåningsgrad reduserer bankens risiko, noe som ofte gir deg en lavere rente som låntaker.
Hvor mye egenkapital trenger du for å kjøpe bolig?
I Norge må du som regel ha minst 10 % egenkapital når du kjøper bolig.
Dette betyr at du kan låne opptil 90 % av boligens verdi, noe som gir en belåningsgrad på 90 %.
For eksempel, hvis boligen koster 3 000 000 kroner, må du ha minst 300 000 kroner i egenkapital.
Hvis du trenger å låne mer, krever bankene ofte ekstra sikkerhet.
Dette kan være en kausjonist eller pant i en annen eiendom. Et annet alternativ er deleie, som kan hjelpe deg med å kjøpe bolig selv om du ikke har nok egenkapital.
Hvorfor er belåningsgraden viktig?
Belåningsgraden betyr mye for økonomien din fordi den bestemmer hvor stort boliglån du kan få. Jo høyere belåningsgrad, desto mindre handlingsrom har du.
Den påvirker ikke bare hvor mye du kan låne når du kjøper bolig, men også muligheten til å ta opp nye lån med boligen som sikkerhet.
Hvis belåningsgraden din blir høyere enn 90 %, kan du som regel ikke låne mer.
Uansett må du alltid kunne betale ned lånet ditt, og banken vurderer dette før de gir deg et lån.
Slik påvirker belåningsgraden lånet ditt
Hvis belåningsgraden din er over 60 %, må du betale avdrag på lånet. Dette er et krav fra utlånsforskriften.
Ønsker du rammelån, må belåningsgraden være 60 % eller lavere.
Bankene kan ikke tilby denne typen lån hvis du har en høyere belåningsgrad.
Utregning av belåningsgrad
Belåningsgrad = lån / boligverdi
Eksempel: Du kjøper en bolig til 3 millioner kroner og låner 2,4 millioner.
Da er belåningsgraden 80 % (2,4/3).
Har du en borettslagsleilighet eller aksjeleilighet med fellesgjeld, skal andelen fellesgjeld inngå i både lånebeløpet over og verdien under brøkstreken.
Anbefalt belåningsgrad
En lav belåningsgrad er generelt anbefalt, da det gir deg flere fordeler. For det første kan en lav belåningsgrad gi deg bedre lånebetingelser, som lavere rente og mulighet til avdragsfrihet.
Dette betyr at du kan spare penger på rentekostnader og ha større økonomisk fleksibilitet.
En høy belåningsgrad kan derimot begrense dine muligheter til å refinansiere lånet eller få avdragsfrihet.
Hvis belåningsgraden din er høy, tar banken en større risiko, noe som ofte resulterer i høyere rente og strengere lånebetingelser.
Derfor er det lurt å jobbe mot å redusere belåningsgraden over tid, enten ved å betale ned på lånet eller ved å øke boligens verdi gjennom oppussing eller andre tiltak.
Hvordan påvirker utlånsforskriften belåningsgraden?
Utlånsforskriften setter grenser for hvor mye bankene kan låne ut, med mål om å sikre finansiell stabilitet og redusere risiko for både låntakere og banker.
Belåningsgraden spiller en stor rolle for renten du får på boliglånet. Høy belåningsgrad øker bankens risiko, siden de låner ut en større del av boligens verdi.
Derfor vil lån med høy belåningsgrad ofte ha en høyere rente. Har du derimot en belåningsgrad under 60 %, anses risikoen som lavere, noe som kan gi deg bedre lånebetingelser.
Eksempel:
Høy belåningsgrad (80–90 %): Banken tar større risiko og kan kreve høyere rente.
Lav belåningsgrad (under 60 %): Banken tar mindre risiko og tilbyr ofte lavere rente.
Hvorfor er belåningsgraden viktig?
Belåningsgraden betyr mye for økonomien din fordi den bestemmer hvor stort boliglån du kan få. Høy belåningsgrad gir mindre økonomisk handlingsrom.
Den påvirker ikke bare hvor mye du kan låne når du kjøper bolig, men også muligheten til å ta opp nye lån med boligen som sikkerhet.
Hvis belåningsgraden din blir høyere enn 90 %, kan du som regel ikke låne mer.
Uansett må du alltid kunne betale ned lånet ditt, og banken vurderer dette før de gir deg et lån.
Slik påvirker belåningsgraden lånet ditt
Hvis belåningsgraden din er over 60 %, må du betale avdrag på lånet. Dette er et krav fra utlånsforskriften.
Ønsker du rammelån, må belåningsgraden være 60 % eller lavere.
Bankene kan ikke tilby denne typen lån hvis du har en høyere belåningsgrad.
Risiko ved høy belåningsgrad
Har du en høy belåningsgrad, betyr det at du har lånt en stor del av boligens verdi.
Dersom boligprisene faller, kan du risikere å skylde mer enn boligen er verdt – noe som kalles å være "under vann" på boliglånet.
For eksempel, hvis du kjøper en bolig for 3 millioner kroner, men verdien synker til 2,7 millioner mens du fortsatt skylder 2,8 millioner, har du en negativ egenkapital i boligen.
Dette kan gjøre det vanskeligere å selge eller refinansiere lånet.
Er lav belåningsgrad alltid best?
En lav belåningsgrad gir ofte lavere rente og kan gi deg muligheten til å få et rammelån. Likevel er det ikke alltid smartest å bruke alle pengene dine på å betale ned lånet så raskt som mulig.
I noen tilfeller kan det være mer lønnsomt å bruke pengene på andre investeringer, for eksempel oppussing av boligen eller andre økonomiske prioriteringer.
Øker oppussingen boligens verdi, kan belåningsgraden reduseres automatisk ved en ny verdivurdering.
Men husk at ikke all oppussing øker verdien like mye som kostnadene. Det er derfor viktig å vurdere hva som faktisk lønner seg.
Belåningsgrad og refinansiering
Hvis du senere ønsker å refinansiere boliglånet, enten for å få bedre rente eller låne mer penger, spiller belåningsgraden en viktig rolle.
Har boligen steget i verdi, blir belåningsgraden lavere, noe som kan gi deg bedre lånebetingelser og mer økonomisk fleksibilitet.
Påvirker belåningsgraden hvor god rente jeg får på boliglånet?
Ja, belåningsgraden påvirker hvilken rente du får på boliglånet. Jo lavere belåningsgrad du har, desto lavere rente kan du oppnå.
Banker vurderer risikoen ved utlån, og en lavere belåningsgrad betyr lavere risiko for banken. Dette kan gi deg bedre lånebetingelser.
Hvis du har mulighet til å øke egenkapitalen eller betale ned på lånet, kan det være en fordel for å få en bedre rente.
Hvordan bankene verdivurderer boligen
Når bankene skal verdivurdere boligen din, ser de på flere faktorer for å fastsette boligens markedsverdi. Dette inkluderer blant annet beliggenhet, størrelse, tilstand og markedsforhold.
Beliggenhet er ofte en av de viktigste faktorene, da boliger i attraktive områder vanligvis har høyere verdi.
Størrelse og tilstand på boligen spiller også en stor rolle; en større bolig i god stand vil typisk være mer verdt enn en mindre bolig i dårligere stand.
Bankene bruker også markedsdata for å sammenligne boligen din med lignende boliger som nylig har blitt solgt i området.
Dette gir dem en bedre forståelse av hva boligen din er verdt i dagens marked.
En nøyaktig verdivurdering er viktig for å fastsette belåningsgraden og dermed hvilke lånebetingelser du kan få.
Belåningsgraden reduseres vanligvis over tid
Over tid vil du vanligvis betale ned på lånet, og dermed vil belåningsgraden gradvis bli lavere.
Du kan også redusere belåningsgraden ved å betale ekstra ned på boliglånet, noe som både vil gi deg lavere månedlige renteutgifter og muligheter bedre lånevilkår på sikt.
Når du har opparbeidet deg 10 % egenkapital i boligen kan du søke om å øke lånet og bruke disse pengene til å kjøpe ut.